« Résolution numéro 7, article 25. » Le syndic enchaîne sur la lecture du texte. Personne ne demande ce que ça change. Moi non plus, les deux premières années : je prenais ce numéro pour une référence administrative, le genre qu’on met en haut d’un formulaire.
C’est une règle de calcul, et elle décide chaque année du sort de la moitié des sujets qui comptent : le syndic, le conseil syndical, les travaux d’amélioration, les délégations. Je ne l’ai pas apprise dans un livre — je l’ai apprise en séance, une assemblée par an depuis 2020, en regardant des résolutions tomber sans que personne n’ait voté contre.
Article 24 ou article 25 : tout se joue au dénominateur
Une majorité, c’est une fraction. Le numérateur, ce sont les voix pour. Ce qui change d’un article à l’autre, c’est ce qu’on met en dessous. Les trois régimes tiennent dans la loi du 10 juillet 1965, aux articles 24, 25 et 26.
Majorité des voix exprimées
On compte uniquement les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, et qui se sont prononcés. Les absents ne comptent pas. Les abstentions ne comptent pas. C’est la majorité la plus facile à atteindre.
Majorité des voix de tous les copropriétaires
On compte les voix de l’ensemble du syndicat, y compris ceux qui ne sont pas venus et ne se sont pas fait représenter. Une voix qui ne dit pas oui ne compte pas dans le numérateur, tout en restant au dénominateur.
D’où la phrase qu’on répète en réunion de conseil syndical sans toujours l’expliquer : à l’article 25, s’abstenir ou ne pas venir revient mécaniquement à voter non. Pas juridiquement — arithmétiquement. Le simulateur de majorité en AG fait tourner les deux calculs sur les chiffres de votre séance.
Comptes, syndic, travaux : quelle majorité pour quelle décision
Les seuils sont fixés par la loi du 10 juillet 1965, qui bouge à la marge au fil des réformes. Les grandes lignes, elles, sont stables.
| Majorité | Ce qu’on y trouve typiquement |
|---|---|
| Article 24 | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien courant, travaux obligatoires imposés par la loi, modalités de réunion |
| Article 25 | Désignation et révocation du syndic, élection du conseil syndical, travaux d’amélioration, délégation de pouvoir au conseil syndical, installation de compteurs |
| Article 26 | Modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance des parties communes, actes d’acquisition ou de disposition immobilière |
L’approbation des comptes est donc la résolution la plus facile à faire passer de tout l’ordre du jour : c’est de l’article 24, et le contrôle des comptes se joue avant la séance, pas pendant.
L’article 26 est une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix — beaucoup de personnes et beaucoup de tantièmes à la fois. C’est le verrou le plus difficile à faire sauter, et c’est voulu : ce sont les sujets qui touchent au pacte de l’immeuble.
L’article 25-1 : la passerelle que personne ne pense à demander
C’est le mécanisme le plus utile de l’arsenal, et le plus discret. Quand une résolution soumise à l’article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l’assemblée peut revoter immédiatement à la majorité de l’article 24. Le même soir, dans la même séance, sans reconvoquer.
Une résolution qui « échoue » à l’article 25 n’est donc pas forcément morte — mais si personne ne demande le second vote, il n’a pas lieu : le syndic devrait le proposer d’office, il arrive qu’il passe à la suivante.
Et le tiers se joue avant le vote. Une résolution qui plafonne à 28 % n’a pas de passerelle ; la même, expliquée en deux minutes et montée à 35 %, passe au second tour et l’emporte souvent. C’est pour ça qu’une question inscrite à l’ordre du jour mérite deux lignes d’exposé plutôt qu’un intitulé sec.
Quorum en AG de copropriété : il n’y en a pas
C’est la confusion la plus répandue, héritée du vocabulaire des associations : beaucoup pensent qu’une AG où personne n’est venu ne peut pas se tenir. Elle se tient. Aucun quorum n’est exigé en assemblée générale de copropriété, et ce qu’une séance déserte décide s’impose à tous, absents compris.
Ce que la salle vide change, c’est ce que l’assemblée peut décider. À douze personnes, on vote les comptes et le budget sans difficulté — c’est de l’article 24. À l’article 25 ou 26, calculés sur toutes les voix du syndicat, on ne fait rien passer, sauf si les absents ont donné pouvoir ou voté par correspondance. C’est tout le sujet du déroulé d’une assemblée générale de copropriété : la partie décisive se joue sur la feuille de présence.
Président de séance : n’importe qui, sauf le syndic
L’assemblée désigne son président en début de séance, à la majorité de l’article 24 : en pratique un copropriétaire présent, souvent un membre du conseil syndical. Le syndic, lui, tient le secrétariat sauf décision contraire, comme le prévoit le décret du 17 mars 1967. Et une règle est absolue : le syndic ne peut pas présider l’assemblée générale, pas plus que son conjoint ou partenaire de PACS, ses parents et alliés jusqu’au troisième degré et ses préposés — les mêmes qui ne peuvent pas recevoir de pouvoir.
Ce n’est pas une formalité : le président conduit les débats, dit quand on passe au vote, fait procéder au décompte, signe le procès-verbal, accepte ou non un second vote à l’article 25-1 et répartit les pouvoirs en blanc. Une séance présidée par quelqu’un qui connaît ces mécanismes ne ressemble pas à une séance présidée par le premier volontaire.
La majorité annoncée sur la convocation n’engage personne
C’est le contrôle qui rapporte le plus, et il se fait avant la séance. Le syndic inscrit en face de chaque résolution la majorité qu’il compte appliquer, mais cette mention n’a aucune valeur juridique : c’est l’objet de la résolution qui décide, pas ce qui est imprimé sur le papier. L’erreur arrive plus souvent qu’on ne le croit, dans les deux sens — et Service-Public rappelle les seuils applicables si le doute persiste.
- Annoncée trop basse : une décision passe alors qu’elle n’aurait pas dû. Elle devient attaquable dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal.
- Annoncée trop haute : une décision échoue alors qu’elle aurait dû passer. Personne ne la conteste — personne n’a intérêt à contester une décision qui n’existe pas.
Le second cas est le plus fréquent et le plus invisible : une résolution d’entretien courant inscrite à l’article 25 par prudence, qui serait passée sans discussion à l’article 24. La vérification prolonge la lecture décrite dans l’article sur la convocation d’AG, en quatre gestes :
- Écrire l’objet réel de chaque résolution, en une ligne et dans ses propres mots.
- Classer cet objet : entretien et comptes (article 24), amélioration, syndic et conseil syndical (article 25), règlement et parties communes (article 26).
- Comparer avec la majorité imprimée en face de la résolution.
- Signaler l’écart par écrit au syndic avant la séance, plutôt qu’après coup devant le juge.
Voix, tantièmes, unanimité : le vocabulaire qui coûte des votes
Majorité et unanimité. L’unanimité n’est requise que dans des cas rares : quelques opposants ne bloquent pas une résolution.
Voix et personnes. On ne vote pas par tête mais par tantièmes — un propriétaire de trois lots pèse trois fois plus qu’un propriétaire d’un lot. Sauf à l’article 26, où les deux comptent. Le calcul de sa part se teste dans le simulateur de quote-part de charges, et le reste du jargon est traduit dans le glossaire de la copropriété.
Ce qu’on en fait, honnêtement
Franchement, ça reste difficile à suivre en séance. Le décompte va vite, en tantièmes, sur des résolutions qui s’enchaînent — personne ne refait le calcul de tête. Moi le premier.
On n’a jamais contesté un vote sur ce terrain. Sur le décompte, je fais confiance au syndic, y compris pendant les années où les relations étaient franchement tendues. Pas par angélisme : c’est le point où un professionnel a le moins intérêt à se tromper, parce qu’une majorité mal appliquée rend la décision attaquable et que c’est lui qui ramasse ensuite.
Ce qu’on fait vraiment tient en deux gestes : relire les majorités annoncées sur la convocation avant la séance, et demander le second vote quand une résolution à l’article 25 tombe au-dessus du tiers. Le reste est utile à connaître et rarement utile à utiliser.
Trois résolutions où le numéro a pesé plus que le débat
Le seuil de mise en concurrence. Voté chaque année, article 25 : le montant à partir duquel un marché doit être comparé. La résolution la plus sous-estimée de l’ordre du jour — elle ne coûte rien le soir même et gouverne ensuite chaque devis de l’année. Personne n’en débat.
La désignation du syndic. Article 25 également. Un immeuble où la moitié des lots ne se déplace pas et ne mandate personne reconduit son syndic par inertie arithmétique : les absents ne votent pas pour, mais ils comptent au dénominateur. C’est ce qui rend le changement de syndic beaucoup plus long à préparer qu’à voter, et que Service-Public résume en deux lignes.
Une AG extraordinaire pour un seul sujet. Un dossier lourd noyé en dix-septième position d’un ordre du jour de vingt-et-une questions n’obtient jamais l’attention — donc jamais les voix — qu’une résolution à l’article 25 réclame. On a fini par en convoquer une : sortir le sujet de la liste a mieux marché que tous les arguments préparés.
Les autres sujets de séance sont rassemblés sur la page assemblée générale.
Questions fréquentes sur les majorités en assemblée générale
Quelle est la différence entre l’article 24 et l’article 25 ?
L’article 24 compte uniquement les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. L’article 25 compte les voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. À l’article 25, une absence ou une abstention pèse donc du côté du refus.
L’abstention compte-t-elle comme un vote contre ?
Pas juridiquement, mais arithmétiquement le résultat est le même sur une résolution soumise à l’article 25 ou 26, puisque le dénominateur inclut toutes les voix du syndicat. À l’article 24, en revanche, l’abstention est neutre : elle n’est comptée ni au numérateur ni au dénominateur.
Qu’est-ce que l’article 25-1 ?
C’est la passerelle qui permet de revoter immédiatement à la majorité de l’article 24 une résolution soumise à l’article 25 qui a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise. Le second vote a lieu dans la même séance.
Existe-t-il un quorum en assemblée générale de copropriété ?
Non. L’assemblée se tient valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés, et ses décisions s’imposent à tous. Ce que change la faible participation, ce n’est pas la validité de la séance mais la capacité à atteindre les majorités calculées sur l’ensemble des voix du syndicat, aux articles 25 et 26.
Qui peut être président de séance en assemblée générale ?
L’assemblée désigne son président en début de séance, à la majorité de l’article 24 : en pratique un copropriétaire présent, souvent un membre du conseil syndical. Le syndic ne peut pas présider, pas plus que son conjoint ou partenaire, ses parents et alliés jusqu’au troisième degré et ses préposés. Il assure en revanche le secrétariat, sauf décision contraire de l’assemblée.
Que faire si le syndic a annoncé la mauvaise majorité ?
Signalez-le par écrit dès la réception de la convocation, en indiquant la majorité qui vous paraît applicable et pourquoi. La mention portée sur la convocation n’a pas de valeur juridique : c’est la nature de la décision qui détermine la majorité. Une décision adoptée à une majorité insuffisante est contestable dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.