On aurait dû élire un président. C’est ce que dit le règlement. Ce qu’on a fait à la place, c’est se répartir les sujets selon les compétences et l’envie. Résultat : tout le monde s’implique, personne ne s’épuise— sans président officiel du conseil syndical, et c’est très efficace
Dans l’article « Ce que j’aurais voulu savoir avant de rejoindre le conseil syndical », je vous ai raconté comment j’ai rejoins ce conseil syndical un soir d’hiver 2020, un peu par hasard, beaucoup par curiosité. Il faut être clair, je ne suis pas seul, encore heureux. Le CS est un travail collectif. Avant d’aller plus loin, autant vous présenter le décor. Parce que le contexte, ça change tout.
La résidence — portrait rapideAnnées 70. Dix étages. Quatre-vingts lots
Pas un petit immeuble de standing où tout le monde se connaît par prénom. Pas non plus une copropriété-usine anonyme de 400 appartements. Quelque chose entre les deux — une résidence de taille moyenne, avec ce que ça implique : assez grande pour que les problèmes soient sérieux, assez petite pour que tout le monde finisse par se croiser.
Le tableau d’ensemble : deux ascenseurs, des escaliers, des balconnets, un grand jardin avec de beaux arbres — bouleau, sapin, peuplier, rosiers, pelouse. Un sous-sol avec garage collectif et caves. Un local poubelles qui se transforme progressivement en local vélos. Une rue en indivision partagée avec une association de riverains — oui, ça existe, plusieurs propriétés qui mutualisent la gestion d’une voie privée. C’est aussi rare qu’on le croit.
Côté profil : un mélange. Des particuliers, des fonds de commerce, des professions libérales. Des résidents de longue date et des nouveaux arrivants. Une vraie mixité, dans le sens littéral du terme.
Et comme souvent en France dans ce type de bâtiment : chauffage collectif au gaz, production d’eau chaude centralisée, ascenseurs à entretenir, des parties communes à gérer, des prestataires à superviser.
Le conseil syndical — l’état des lieux à mon arrivée
Quand j’arrive en 2020, le CS compte trois personnes.
Des profils différents, avec cette figure que toutes les copropriétés connaissent : celle qui s’occupe de tout, qui sait tout, qui a toujours une opinion sur tout — et dont on dit à voix basse qu’elle est parfois encombrante, mais que franchement vaut mieux ne rien dire car elle rend de grands services. Elle fait le travail que personne d’autre ne fait. Et on finit par lui en être reconnaissant, même sans le dire.
Le problème de ce modèle, c’est son point de fragilité évident : tout repose sur une seule personne. Si elle part, tombe malade, ou change d’avis un mardi matin, l’immeuble perd sa mémoire institutionnelle d’un coup.
J’apprendrai plus tard que cette configuration est l’héritage d’une période encore antérieure — un CS d’une seule personne, qui avait tenu la résidence d’une main ferme pendant trente ans. À cette époque, le CS fonctionnait surtout comme un bras armé du syndic : coller les affiches, recevoir les prestataires, relayer les informations. Un rôle d’exécutant plus que de contrôleur.
Ce qu’on a construit — progressivement, sans plan
Depuis 2020, le CS est passé de 3 à 5 membres. Pas d’un coup — au fil des rencontres, des conversations dans le couloir, des AG. Ma conviction dès le départ : un conseil syndical doit être représentatif de la copropriété. Pas homogène. Pas uniforme. Représentatif — différentes sensibilités, différents profils, différents angles de vue.
Alors j’ai essayé de mobiliser au fil des rencontres. Pas en forçant la main — en invitant : « Venez voir comment ça fonctionne. Vous ferez ce que vous pouvez selon votre agenda. Vous n’avez pas besoin de tout savoir dès le premier jour. »
La réponse universelle : « Je ne saurais pas quoi faire. » C’est une fausse excuse — parce que personne ne sait quoi faire au départ. On apprend en faisant. Ce qui compte, c’est d’être présent et curieux
Sans président du conseil syndical — et c’est très bien comme ça
Sur la durée, on n’a jamais vraiment élu de président officiel.
Le règlement le prévoit, en principe. Dans la pratique, personne ne souhaitait porter le titre — et tout ce qui va avec : la responsabilité formelle, la surface d’exposition, le risque d’être le seul interlocuteur du syndic sur tout.
Ce qu’on a à la place : une personne naturellement plus présente, plus disponible, qui joue le rôle de clé de voûte. Point de contact principal avec le syndic, fil conducteur des échanges internes, présence pour certaines visites Syncid et/ou prestataires. Un leadership de fait, pas de titre. Et autour : des personnes motrices sur leurs sujets respectifs. Autonomes, responsables de leur périmètre, sans avoir besoin d’une validation centrale pour chaque décision. selon les intérêts de chacun — celui qui fait du vélo prend en charge le local vélos ; celui qui s’intéresse à la comptabilité passe en revue les appels de fonds, celui du jardinage, rencontrera les jardiniers,
Bref, chacun fait au mieux avec son temps et ses intérêts.
Ce que j’ai appris sur la gouvernance d’un CS
Avec le recul, je vois clairement deux modèles.
Le Conseil Syndical comme assistant du syndic
Une personne forte, très impliquée, qui fait beaucoup — mais qui fait parfois le travail que le syndic devrait faire. Une confusion des rôles qui arrange bien le syndic, et qui finit par épuiser la personne concernée.
Le Conseil Syndical comme contre-pouvoir structuré
Le syndic est payé pour faire son travail. Le CS est là pour contrôler, orienter, décider, aider. Pas pour remplacer — pour équilibrer. Chaque fois que le CS regarde ailleurs, le syndic prend de l’espace.
Ce rééquilibrage n’est pas venu d’un coup. Il est venu de la montée en compétences, de l’élargissement du CS, d’un Syndic professionnel défaillant nous obligeant à mieux communiquer : l’opacité se nourrit du désintérêt et du manque de communication.
Ce qu’on a mis en place concrètement
Un membre du CS averti vaut mieux que rien. Mais plusieurs membres du Conseil Syndical, coordonnés est une vrai arme de contrôle et de nuisance pour des syndics défaillants. Et on a eu notre lot de désillusion. J’écrirai des articles sur les mauvais syndic. Heureusement il ne le sont pas tous. Mais clairement, dans notre cas, le manque de confiance, les erreurs à répétition d’ un de nos 3 syndics, a accéléré notre montée en puissance et organisation.
Ce que nous avons mis en place, entre autres
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Une adresse mail dédiée —les boîtes personnelles qui disparaissent avec leur propriétaire? fini. Dorénavant, une messagerie au nom de la résidence. La mémoire est sauvée.
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Un groupe WhatsApp pour les alertes rapides entre membre, relayer les informations, comparer les situations, — pas pour décider, pour réagir vite
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Des réunions régulieres: La fréquence dépend clairement de la qualité du Syndic. Syndic mauvais alors tous les deux mois. Bon Syndic, tous les trimestres voir 6mois.
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Formaliser par écrit les réunions avec les syndics: Avant, beaucoup d’oral, du on dit. Quand le moment des comptes vient, l ‘ecrit reste. Donc CR structuré, Mail, Excel, comme un gestionnaire
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Des courriers recommandés: parce que oui, parfois il faut savoir se faire entendre
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Des relances régulières au syndic: on en est ou, par tel, par mail, …
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Des mailings d’information aux copropriétaires — très apprécié par les copropriétaires
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Des templates réutilisables
Questions fréquentes sur la gouvernance du conseil syndical
Un président du COnseil Syndical doit -il être obligatoirement nommé?
Non. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 n’imposent pas l’élection d’un président de conseil syndical. Le règlement de copropriété peut le prévoir, mais rien n’oblige les membres à pourvoir ce poste
Combien de membre doit compter un Conseil Syndical?
La loi ne fixe pas de nombre minimum ni maximum. Le règlement de copropriété peut prévoir un nombre précis ; à défaut, l’assemblée générale décide librement. En pratique, un CS de 3 à 6 membres est courant pour une résidence de taille moyenne.
Comment recruter de nouveaux membres au Conseil Syndical?
L’élection a lieu en assemblée générale. Mais le vrai travail se fait en amont : identifier des copropriétaires motivés, les inviter à observer une réunion du CS avant de candidater, et démystifier le rôle. La barrière principale est psychologique — beaucoup pensent qu’il faut des compétences spécifiques. En réalité, la curiosité et la disponibilité suffisent pour commencer. et puis, chacun fait comme il peut avec son temps disponible et ses contraintes.
Peut-on coopter un nouveau membre entre deux assemblées générales de copropriété?
Oui. En cas de vacance en cours de mandat, les membres restants peuvent coopter un remplaçant à titre provisoire, jusqu’à la prochaine AG qui ratifiera ou non cette cooptation. C’est prévu à l’article 21 de la loi de 1965. Cela permet d’éviter de laisser le CS sous-dimensionné pendant de longs mois.